За 8 лет в ипотечном брокеридже я оформила больше 500 сделок. И если раньше клиенты приходили с одним вопросом «дадут или нет», то сейчас вопрос звучит иначе: «какая программа подойдёт именно мне». Потому что программ стало семь, и у каждой свои правила, лимиты и подводные камни.
Льготные программы с господдержкой — семейная, IT, сельская, дальневосточная, арктическая — дают ставки ниже ключевой ставки ЦБ. Но всё упирается в лимиты: правительство выделяет квоты, банки распределяют их между заёмщиками, и к концу года деньги заканчиваются. Рыночная ипотека на вторичное жильё доступна всегда, но обходится в три-четыре раза дороже льготной.
Ниже — сводная таблица всех актуальных программ на 2026 год. По каждой есть отдельная страница с детальными условиями, списком документов и пошаговой инструкцией.
Программы ипотеки 2026 — сводная таблица
| Программа | Ставка | Первый взнос | Макс. сумма | Срок | Банки |
|---|---|---|---|---|---|
| Семейная ипотека | от 5,9% | от 20% | до 6 млн (МСК до 12 млн) | до 30 лет | Сбер, ВТБ, Альфа, Газпром, Открытие |
| IT-ипотека | от 5% | от 20% | до 9 млн (МСК до 18 млн) | до 30 лет | Сбер, ВТБ, Альфа, Газпром, Открытие |
| Сельская ипотека | от 3% | от 10% | до 6 млн | до 25 лет | Сбер, Россельхозбанк |
| Дальневосточная ипотека | от 2% | от 20% | до 9 млн | до 30 лет | Сбер, ВТБ, Газпром, Открытие |
| Арктическая ипотека | от 2% | от 20% | до 9 млн | до 30 лет | Сбер, ВТБ |
| Вторичка (рыночная) | от 17,2% | от 20% | до 30 млн | до 30 лет | Все банки |
| Рефинансирование | от 18,5% | — | до 30 млн | до 30 лет | Сбер, ВТБ, Альфа, Газпром |
Льготные программы с господдержкой
Льготная ипотека — это кредит, по которому государство субсидирует часть ставки. Банк выдаёт заёмщику кредит под 2–6%, а разницу между рыночной и льготной ставкой банку компенсирует Минфин. Это делает покупку жилья доступнее, но накладывает ограничения: программа работает только на новостройки от аккредитованных застройщиков, лимитирована по сумме и часто привязана к региону.
Самые низкие ставки — у дальневосточной и арктической ипотеки (от 2%). Это целевые программы: купить по ним жильё в Москве или Краснодаре нельзя. Семейная ипотека работает по всей стране, но требует наличия ребёнка до 6 лет или ребёнка-инвалида. IT-ипотека привязана к месту работы: нужна аккредитация компании в Минцифры. Сельская ипотека ограничена населённым пунктом — до 30 тысяч человек.
Главный риск льготных программ — лимиты финансирования. К середине года квоты могут закончиться, и банк приостановит выдачу. Я видела это не раз: клиент готов к сделке, объект выбран, а программа встала. Поэтому подавать заявку лучше в начале года и одновременно в несколько банков.
Рыночная ипотека на вторичное жильё
Когда льготная программа не подходит — нет ребёнка, не работаешь в IT, не хочешь жить в селе — остаётся рыночная ипотека. В 2026 году ставки на вторичку начинаются от 17,2%. Это не субсидия, а обычный банковский продукт, и условия зависят от банка, кредитной истории заёмщика и размера первого взноса.
Рыночная ипотека даёт свободу: можно купить любой объект — новостройку, вторичку, дом, долю. Нет ограничений по аккредитации застройщика. Но переплата получается существенной: за 30 лет под 17% вы отдадите банку в 4–5 раз больше стоимости квартиры. Поэтому я всегда советую клиентам: если есть возможность попасть в льготную программу — используйте её. Если нет — старайтесь внести больше первого взноса и сократить срок.
Подробнее об условиях, сравнении банков и способах снизить ставку — на странице ипотека на вторичку.
Рефинансирование ипотеки
Рефинансирование — это перенос кредита в другой банк на новых условиях. В 2026 году рефинансировать ипотеку, взятую под 6–8% в 2021 году, по ставке 18% — бессмысленно. Но бывают ситуации, когда это оправдано: нужно объединить несколько кредитов в один, изменить срок, снять обременение с созаёмщика.
Ставка по рефинансированию в 2026 году — от 18,5%. Решение имеет смысл только если ваша текущая ставка выше. Как посчитать выгоду и оформить перекредитование — на странице рефинансирование ипотеки.
С чего начать: пошаговый план
Ко мне часто приходят люди, которые уже выбрали квартиру, но не знают, под какую программу подходят. Из-за этого теряют время, а иногда и задаток. Правильный порядок — наоборот: сначала разбираемся с программой и одобрением, потом ищем объект.
- Проверьте, подходите ли вы под льготную программу. Есть ребёнок до 6 лет — семейная. Работаете в IT — IT-ипотека. Хотите жить в селе — сельская. Планируете переезд на Дальний Восток — дальневосточная. Не подходите ни под одну — рыночная.
- Соберите документы. Паспорт, СНИЛС, справка о доходах 2-НДФЛ за 6–12 месяцев, копия трудовой. Для льготных программ — дополнительные документы: свидетельство о рождении ребёнка, выписка из реестра IT-компании. Полный список — на странице документы для ипотеки.
- Подайте заявку в 2–3 банка. Условия различаются, и одобрение в одном банке не означает одобрение в другом. Подавайте одновременно — так вы сравните предложения и выберете лучшее.
- Подберите объект. Для льготных программ — только новостройки от аккредитованных застройщиков. Для рыночной — любой объект. Учитывайте, что банк оценивает объект, и сумма кредита зависит от оценки, а не от цены продавца.
- Внесите первый взнос. Минимум — 10–20% в зависимости от программы. Чем больше взнос, тем ниже ставка и меньше ежемесячный платёж. Как рассчитать и где взять — на странице первоначальный взнос.
- Сделка и регистрация. Подписание договора, оценка недвижимости, страхование жизни и имущества, регистрация сделки в Росреестре. На этом этапе я рекомендую нанять ипотечного брокера или юриста — ошибки в документах обходятся дорого.
Какую ипотеку выбрать
Выбор программы зависит от трёх факторов: подходите ли вы под льготные условия, какой объект покупаете и сколько готовы внести изначально. Универсального рецепта нет — у каждого клиента свои обстоятельства. Но за годы работы я выработала простой принцип: если есть хотя бы один шанс попасть в льготную программу — пробуйте. Разница в ставке между 6% и 17% — это миллионы рублей переплаты за срок кредита.
Семейная ипотека — самая массовая из льготных. Подходит семьям с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом. Ставка от 5,9%, первый взнос от 20%. Программу продлевали несколько раз, и в 2024–2025 годах условия корректировались: повысили лимиты для Москвы и Санкт-Петербурга, расширили круг участников. Сейчас это надёжный инструмент, но квоты ограничены.
IT-ипотека — выгодная для айтишников: ставка от 5%, лимит до 18 миллионов в столицах. Но компания должна быть аккредитована Минцифры, а заёмщик — работать в ней по трудовому договору. Фрилансерам и самозанятым программа недоступна.
Сельская и дальневосточная ипотеки — самые дешёвые (от 2–3%), но с жёсткой региональной привязкой. Купить по ним жильё в крупном городе нельзя. Арктическая ипотека — относительно новая программа, охватывает территории за полярным кругом. Условия похожи на дальневосточную, но банков-участников меньше.
Рыночная ипотека на вторичку — запасной вариант, когда льготные программы недоступны. Ставки высокие, но нет ограничений по объекту. Если вы покупаете вторичное жильё и не подходите под льготы — это единственный вариант. Сократите срок и увеличьте первый взнос, чтобы минимизировать переплату.
Рефинансирование имеет смысл только при одном условии: новая ставка ниже текущей. В 2026 году, при рыночных ставках 17–18%, рефинансировать старые кредиты под 6–8% — невыгодно. Но если вы брали ипотеку под 20% и нашли банк с предложением 16% — выгода есть. Считайте не только ставку, но и затраты на переоформление: оценка, страховка, госпошлина. Эти расходы могут съесть выгоду от снижения ставки.