Когда рефинансирование имеет смысл
Рефинансирование — это перенос ипотеки в другой банк под меньший процент. Звучит просто, но есть расходы: оценка недвижимости (3–5 тысяч), страховка (10–30 тысяч), госпошлина за перерегистрацию залога (1 тысяча), возможна комиссия банка. В сумме — 15–40 тысяч рублей. Это нужно отбить за счёт снижения платежа.
Простой расчёт: если ваша ставка 14%, а новый банк предлагает 11% — при ипотеке на 3 миллиона разница в платеже около 5 тысяч в месяц. Расходы на переоформление — 25 тысяч. Окупится за 5 месяцев. Дальше — чистая экономия. Если разница в ставке меньше 1,5–2 процентных пунктов — рефинансирование, скорее всего, не окупится.
Ещё важный момент: если у вас льготная ипотека (семейная, IT, сельская) — рефинансировать в обычную бессмысленно. Льготная ставка всё равно будет ниже рыночной.
Шаг 1. Проверьте свою ставку и условия
Посмотрите в договоре, какая у вас сейчас ставка. Не та, что была при оформлении, а актуальная — по некоторым программам ставка плавающая и привязана к ключевой ставке ЦБ. Если ставка в договоре фиксированная и выше 12% — имеет смысл искать варианты.
Проверьте, нет ли в договоре запрета на досрочное погашение. По закону его быть не должно (ФЗ-353), но некоторые банки прописывают штрафы — это незаконно, но придётся пободаться.
Шаг 2. Сравните предложения банков
Не идите в один банк — сравните 3–4. Сейчас ставки по рефинансированию ипотеки варьируются от 10 до 14% в зависимости от банка, суммы и вашего дохода. Смотрите на:
- Процентную ставку — очевидно
- Нужна ли страховка и сколько она стоит
- Есть ли комиссия за выдачу
- Требования к доходу и стажу
- Срок рассмотрения заявки
Самый простой способ — подать заявки в 3 банка одновременно. По закону банки не видят заявки друг друга, это не влияет на кредитную историю.
Шаг 3. Соберите документы
Стандартный пакет:
- Паспорт
- СНИЛС
- Справка о доходах 2-НДФЛ за последние 6 месяцев
- Копия трудовой книжки (или выписка из электронной)
- Действующий кредитный договор
- Справка об остатке долга из текущего банка
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи)
Если вы ИП или самозанятый — вместо 2-НДФЛ справка о доходах по форме банка или декларация. Большинство банков сейчас принимают выписку из ПФР через Госуслуги.
Шаг 4. Подайте заявку
Заявку можно подать онлайн через сайт банка или лично в отделении. Онлайн быстрее — заявление рассматривается 1–3 рабочих дня. В отделении — до недели.
Что банк проверяет: кредитную историю, уровень дохода (платёж по ипотеке не должен превышать 50% дохода), отсутствие просрочек по текущим кредитам. Если есть просрочки — сначала погасите их, потом подавайте на рефинансирование.
Шаг 5. Оценка и страховка
Если банк одобрил — нужно оценить квартиру. Банк даст список оценочных компаний, но вы можете выбрать любую аккредитованную. Отчёт об оценке готовится 2–3 дня, стоит 3–5 тысяч.
Страховка: новый банк потребует застраховать недвижимость (обязательно по закону) и предложит страхование жизни и титула (добровольно). Жизнь страховать не обязательно, но без неё ставка может быть на 1–2 пункта выше. Считайте, что выгоднее.
Шаг 6. Сделка и регистрация
Новый банк гасит ваш долг в старом банке. Вы подписываете новый кредитный договор. Залог перерегистрируется — это можно сделать через МФЦ или онлайн через Росреестр. Срок регистрации — 3–7 рабочих дней.
Важно: до перерегистрации залога ставка по новому кредиту может быть повышенной (на 1–2 пункта). После регистрации — снижается до обычной. Следите, чтобы банк не забыл снизить.
Подводные камни
Первый — страховка. Если в старом банке вы уже заплатили страховку за год, при рефинансировании она не переносится. Придётся страховаться заново. Но неиспользованную часть премии в старом банке можно вернуть — пишите заявление.
Второй — налоговый вычет. При рефинансировании право на вычет сохраняется, но нужно, чтобы в новом договоре было прописано «в счёт погашения кредита по договору номер...». Без этой формулировки вычет потеряете.
Третий — период между сделкой и регистрацией. В это время вы платите по повышенной ставке. Чем быстрее зарегистрируется залог — тем меньше переплатите. Регистрация через банк (электронная) быстрее, чем через МФЦ.
Стоит ли через брокера
Ипотечный брокер берёт 1–3% от суммы кредита за сопровождение. Для ипотеки на 3 миллиона — 30–90 тысяч. Если вы впервые рефинансируете и боитесь ошибиться — возможно, стоит. Но если вы дисциплинированны и готовы потратить 2–3 часа на сбор документов — справитесь сами. Я, как брокер, говорю честно: половину сделок можно сделать самостоятельно.