Что даёт ДОМ.РФ и что изменилось после АИЖК
ДОМ.РФ — государственный институт развития жилищной сферы, правопреемник АИЖК. Для обычного заёмщика имя проявляется в двух местах: Банк ДОМ.РФ выдаёт и рефинансирует ипотеку, а сам институт оперирует госпрограммами (семейная, сельская, IT-ипотека) и единым институтом развития. Рефинансирование в Банке ДОМ.РФ идёт по трём направлениям: рыночное перекредитование (от ~6%), рефинансирование под льготные программы для семей с детьми и объединение нескольких кредитов в один — до пяти продуктов, включая потребкредиты и карты.
Считаем выгоду: три сценария на 5,3 миллиона
Типовая ситуация: ипотека 6 миллионов на 20 лет, взятая в 2023-м под 11%. Через три года остаток долга — 5,3 млн, платёж — 57 525 рублей. Рефинансируем на оставшиеся 17 лет:
| Сценарий | Платёж в месяц | Проценты за остаток срока | Экономия против 11% |
|---|---|---|---|
| Остаться под 11% | 57 525 руб | 6 435 136 руб | — |
| Рыночное рефинансирование под 8% | 47 608 руб | 4 411 953 руб | 2 023 183 руб |
| Семейная ипотека под 6% | 41 504 руб | 3 166 886 руб | 3 268 250 руб |
Вилка рыночных ставок на рынке сейчас — от 5,89%, так что цифра 8% в таблице — середина диапазона, а не предел. Даже консервативный сценарий экономит два миллиона; семейная программа — три с четвертью. Формулу платежа под свои параметры смотрите в большой инструкции по рефинансированию ипотеки.
Семейная ипотека при рефинансировании: главное условие
Самый мощный сценарий — перекредитовать рыночную ипотеку в семейную под 6%. Условие ключевые: в семье есть ребёнок 2019 года рождения или моложе (по действующим правилам программы). Если ваш ребёнок родился в 2019-м и позже, ипотека, взятая под 11%, может стать ипотекой под 6% — это, на мой взгляд, самый недоиспользуемый механизм на рынке: семьи продолжают платить рыночную ставку, имея право на льготную. Лимит семейной программы — 12 миллионов для Москвы, Санкт-Петербурга, областей и ЯНАО, 6 миллионов для остальных регионов.
Что ещё рефинансирует Банк ДОМ.РФ
- Ипотека другого банка — основная история: и рыночная, и льготная (семейная в семейную).
- Машиноместо — банк перекредитует даже ипотеку на машиноместо, редкость на рынке.
- Консолидация долгов — до пяти кредитов и карт объединяются в один займ с ипотечной ставкой. Ставка ниже потребкредитовской, но осторожно: короткий дорогой долг растягивается на годы под залог квартиры. Считайте полную переплату, а не только новый платёж.
Как проходит сделка
- Заявка онлайн или в отделении — базовые данные о кредите, объекте и заёмщиках.
- Сбор документов: паспорта, отчёт об оценке квартиры, документы по текущему кредиту, подтверждение дохода, свидетельства о рождении детей — для семейной программы.
- Одобрение и кредитный договор: деньги перечисляются старому банку, долг гасится.
- Росреестр: снятие старой закладной и регистрация новой в пользу Банка ДОМ.РФ.
- Страхование: залоговой квартиры — обязательно, жизни — на выбор (влияет на ставку).
В сделке участвуют два банка, Росреестр и страховые — закладывайте от двух недель до месяца. Согласие старого банка не требуется: досрочное погашение — ваше право, новый банк согласует технические детали сам.
Три ловушки, о которых спрашивают чаще всего
Переплата начинается заново. Если рефинансировать остаток на новый полный срок 30 лет, платёж упадёт, а общая переплата может вырасти. Правильная рамка — сохранять или сокращать оставшийся срок, как в таблице выше.
Налоговый вычет. При рефинансировании право на вычет по процентам сохраняется — но потребуются документы, связывающие новый кредит со старым (в новом договоре должен быть указан цель — рефинансирование конкретной ипотеки). Сохраняйте всю цепочку документов.
Льготная ипотека. Если у вас семейная, IT или другая льготная ипотека — рефинансирование в другой банк под рыночную ставку снимает льготу, и это почти всегда ошибка. Изучите правила конкретной программы до переезда в другой банк: условия сохранения льготы меняются, и универсального ответа здесь нет. Общая механика рефинансирования — в статье «Рефинансирование кредита» и инструкции по ипотеке.
Если сомневаетесь между банками — сравните наш рейтинг ипотечных банков, а по сельской ипотеке и её паузам читайте свежий новостной разбор. Общая методика рефинансирования любых кредитов — в статье «Рефинансирование кредита».