Очень часто банки стараются привлечь как можно больше клиентов, предлагая довольно привлекательные процентные ставки на ипотечные кредиты. Когда клиенты приходят за ипотекой, оформляют кредит, то они рассчитывают что получат деньги под те проценты, которые были указаны в рекламном буклете, а на деле выходит, что в контракте указана совсем другая ставка, которая, как правило, на 3-4 процента выше.
Почему такое случается и как быть заемщику?
Итак, ни для кого не секрет, что банки стараются сделать рекламы более привлекательными, для того чтобы не только привлечь внимание клиентов, но и заставить их приобрести их кредитный продукт. Такой же принцип действует и при рекламировании ипотечных кредитов, когда предлагаются низкие процентные ставки и выгодные для клиента условия.
Однако те условия, на которых эти соблазнительные ставки предоставляются, обычно указывают мелким шрифтом или же вообще не проговаривают. Поэтому не следует удивляться, если после изнурительных процедур оформления ипотеки и не менее трудного выбора подходящей квартиры, в контракте вы увидите не обещанные 9,5%, а целых 12%, если не больше.
Как же реагировать в такой ситуации?
Можно ли это считать ошибкой банковского сотрудника, или же это попытка банка одурачить клиента и вытянуть у него как много больше денег?
Такие ситуации встречают не редко, поэтому стоит обсудить с банком все детали будущего кредита. Лучше всего это сделать сразу после того, как вы получили положительный ответ на вашу заявку. Внимательно изучите будущий кредитный договор, уделите особое внимание всем пунктам, которые выделены мелким шрифтом, как правило, именно в них содержаться самые интересные нюансы. Проработав ваш договор, вы сможете избежать непредвиденных ситуаций, а также обезопасить себя от незаконных манипуляций банка с процентной ставкой.
Но как показывает практика, оформляя ипотеку, многие заемщики теряют процентные преимущества на обязательной процедуре оценки приобретаемого имущества. Банк может самостоятельно провести эту процедуру, либо пригласить представителей специализированных оценочных фирм.
Ситуацию несовпадения процентных ставок риелторы объясняют тем, что очень часто банки оценивают выбранную квартиру намного ниже, считая, что её реальная стоимость меньше чем, сумма, которая запрашивается в виде кредита. А сниженные процентные ставки, как правило, действуют только в тех случаях, когда стоимость квартиры не превышает лимит определенной суммы.
Итак, представим, что у вас скопилось 2,5 миллиона, которые вы хотели потратить на покупку собственной квартиры. Вы присмотрели недвижимость за 9 миллионов, и поэтому попросили у банка в займы кредит на 6,5 млн. Банк рассмотрел вашу заявку и дал положительный ответ, и предложил вам кредитный продукт на 8 миллионов рублей. После того как провели оценку выбранной вами квартиры, оказалось, что вам придется потратить не 9 миллионов, а всего 8,5. Тогда вам выдалась возможность сохранить ваши личные деньги, и вы решили воспользоваться по максимуму предложенными банком средствами. Оформляя заявку, вы рассчитывали, что процентной ставкой будут обещанные 9,5%, тогда выплата кредита не была бы такой грабительской. Однако на самом деле выяснилось, что предлагаемая заниженная ставка могла использоваться, только в том случае, если кредитная линия не превышала 7 миллионов. Поэтому чтобы воспользоваться этим предложением вам придется снизить требования по займу, и остановиться на первоначальном варианте, в котором вы запрашивали 6,5 миллионов рублей.
Таким образом, чтобы не оказаться «в дураках», и получить сниженную процентную ставку, перед заключением ипотечной сделки, нужно следовать трем рекомендациям:
- Перед тем как остановиться на ком-либо ипотечном предложении тщательно изучите несколько из них и остановитесь на том, который подходит вам больше всего.
- Когда вашу заявку одобрят, не спешите с выбором квартиры, лучше узнайте все детали сделки в банке. Затем выбирайте то жилье, которые отвечало бы условиям предоставления заниженной процентной ставки.
- Помните, что основные потери возникают при процедуре оценки недвижимости. Не стесняйтесь и попросите дополнительных разъяснений у специалистов оценки о том, по каким параметрам оценивается ваша квартира, и почему её стоимость занижается.
Собираюсь брать кредит. Хотелось бы поподробнее узнать про процентную ставку, механизм ее действия, формирования, ее виды. Интересно, почему она так сильно отличается в разных банках, ведь валюта одинаковая и страна тоже. Слышал, что российские банки занимают деньги за рубежом. Так ли это, и если да, то из каких этапов состоит заем?
В том, что российские банки производят заем денег за рубежом, нет ничего редкого. Большинство коммерческих банков довольно часто прибегает к этому. Прежде чем европейский кредит дойдет до конечной цели, он проходит несколько этапов.
- Этап первый: Европейский банк дает кредит российскому банку. Кредит выдается по меньшему проценту, чем гражданам своей страны, но разница несущественна.
- Этап второй: Прежде чем получить кредит, банк в России несет издержки в связи с переводом средств.
- Этап третий: Кредит попадает в руки российского банка. Банк, в свою очередь, делает свою наценку на процентную ставку по кредиту.
- Этап четвертый: Банк выдает деньги заемщику.
Теперь, что касается процентной ставки. Процентная ставка – эта некая сумма, которую выразили в процентах и которую получатель кредита выплачивает банку за то, что он пользовался кредитом определенное время. Пример для наглядности: человек взял кредит 70 000 рублей на год под 10% годовых. 10% от 70 000 рублей это 7 000 рублей. Таким образом, через год человек должен будет вернуть банку 70 000+7 000=77 000 рублей.
Для заемщиков разной категории надежности, банк делает разные процентные ставки. Чем надежнее заемщик, тем меньше процентная ставка. К слову, среди всех кредитов, наиболее высокие процентные ставки у тех, для получения которых не требуется справок о доходах, только два документа.
На размер ставки влияют следующие факторы:
- Срок предоставления кредита.
- Кредитоспособность заемщика.
- Темп инфляции.
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ, а также некоторые другие, не столь важные факторы.
Самые маленькие процентные ставки у тех кредитов, которые обеспечены залогом.
Однако самый главный фактор, определяющий размер ставки и специально не внесенный в список – стоимость привлеченных кредитных ресурсов банка.
Сами по себе процентные ставки подразделяются на 2 вида:
I. Реальная и номинальная процентная ставка.
II. Плавающая и фиксированная ставка.
Реальная и номинальная процентные ставки
Есть ли какая-либо связь между инфляцией и процентными ставками? Есть, причем самая прямая. Если банк будет давать кредит с процентной ставкой, которая меньше уровня инфляции внутри страны, он обанкротится в два счета.
Чтобы этого избежать, кредитодатели делают процентную ставку повыше, чем уровень инфляции.
Номинальная ставка процента – процентная рыночная ставка, отражающая оценку денежных активов на данный момент и не учитывающая уровня инфляции.
Отличие реальной процентной от номинальной в том, что к проценту номинальной ставки прибавляется уровень ожидаемой инфляции.
Небольшой пример для лучшего понимания: номинальная процентная ставка составляет 11%, а ожидаемый уровень инфляции – 6%. Отсюда следует, что реальная процентная ставка будет равна 11%+6%=17%
Когда коммерческим банком рассчитывается процентная ставка за кредит, то учитываются следующие факторы:
I. Уровень базовой процентной ставки. Она рассчитывается путем привлечения средств реальной цены.
II. Норма прибыльности операций.
III. Надбавка за риск. Она оговаривается в условиях договора и составляется, исходя из таких условий, как кредитоспособность лица, берущего кредит, продолжительность кредита, взаимоотношения между клиентом и банком, наличие обеспечения по ссуде.
Плавающая и фиксированная ставка по кредиту
Кредиты с фиксированной процентной ставкой в России снискали большее распространение, если сравнивать с другими ставками. Отличие такого кредита от кредита с реальной процентной ставкой в том, что кроме уровня инфляции, в процентной ставке также учитываются убытки от непредусмотренных глобальных изменений в экономике, которые способны повлиять на рынок кредитования.
Такой тип ставки выгоден обеим сторонам из-за того, что они могут рассчитать свои расходы с доходами, связанные с использованием полученного кредита.
Фиксированные ставки используются при выдаче кредитов с кратким сроком действия.
У плавающей процентной ставки есть одно небольшое отличие от фиксированной. Плавающая ставка изменяется на протяжении всего срока действия кредита. Изменения происходят обычно дважды в год. То есть, каждые полгода плавающая часть процентной ставки меняется в зависимости от значения индекса. Впрочем, индекс может меняться и раз в 3 месяца, и даже раз в год. Все зависит сугубо от того, какие условия кредитного договора и какая ситуация на экономическом рынке в данный момент.
Подведя вышесказанное: плавающая процентная ставка включает в себя две величины – фиксированного процента и меняющегося индекса, зависящего от экономической ситуации в мире.
Всего в мире применяется 4 группы ставок с плавающим процентом:
- Официальные процентные ставки. Применяются центральным банком страны.
- Ставка кредитов маленьким фирмам и частным лицам.
- Ставки кредитных ресурсов между банками. Под эти ставки банки предоставляют кредиты друг другу.
- «Прайм-рейт». Такая процентная ставка используется тогда, когда кредит выдается первоклассному заемщику. Процентная ставка в данном случае выше предыдущих на 1-2%.
Есть два типа процентов – сложные и простые. Когда речь идет о простых процентах, то имеется в виду, что на протяжении всего срока действия кредита к одной и той же сумме применяется одна и та же ставка. Сложные же проценты начисляются уже к сумме с процентами, начисленными ранее.
Банк может взимать проценты только за то время, когда заемщик использовал кредит. Проценты начисляются только на ту часть средств, которые осталось выплатить
Сперва погашаются проценты, потом задолженность, если таковая имеется, и только потом основная сумма долга лица, взявшего кредит.
Теперь поподробнее про механизм формирования ставки. Процентная ставка формируется, исходя из следующего:
- Учитывается размер инфляции. Если ставка меньше уровня инфляции – банк будет работать в убыток себе.
- Необходимость в привлечении денежных средств, так как активов банка не хватает для выдачи кредитов физическим и юридическим лицам.
- Помимо компенсации расходов банка, связанных с выдачей и получением кредитов, ставка должна быть конкурентоспособной и обеспечивать прибыль. Это значит, что ставка не должна сильно отличаться от ставок других банков в большую либо меньшую сторону.
- Процентная ставка также формируется, исходя из того, насколько высоким спросом пользуются кредиты в данный момент.
Помимо всего вышеперечисленного, процентная ставка формируется, отталкиваясь от собственных расходов, таких как выплата сотрудникам зарплаты, аренда помещений, их содержание, и прочее.
